Інтерв'юA Development оновили «Арсенал», а тепер заходять на «Більшовик» і Поділ. Інтерв’ю із забудовником
Девелопер Олексій Баранов – про A Station, White Lines, Richert & Park і чотири карні справи
Оновлення Арсенальної площі та колишніх будівель заводу «Арсенал», включно з фудхолом Kyiv Food Market і коворкінгами Creative State of Arsenal, Smart Plaza Polytech і Smart Plaza Obolon – найбільші проєкти команди A Development. Засновник девелоперської компанії Олексій Баранов упродовж 20 років працював із Василем Хмельницьким, а тепер розвиває багатофункціональний центр White Lines біля «Голосіївської» й готується запустити проєкти на Подолі та заводі «Більшовик». Утім, якщо A Station можна назвати одним із позитивних прикладів міських змін у Києві, то кожен інший проєкт девелопера супроводжують скандали, а за півтора року повномасштабної війни проти його компанії відкрили чотири карні справи. Головний редактор The Village Україна Ярослав Друзюк зустрівся з Барановим і поставив йому запитання про аукціон щодо «Більшовика», Richert & Park та співпрацю з Хмельницьким.
Обкладинка: Юля Лопата для The Village Україна
Цей матеріал ми підготували за підтримки наших читачів
На вулиці Князів Острозьких (раніше – Московська), уздовж колишніх приміщень заводу «Арсенал», є різкий перехід. Ревіталізована фасадна частина від фудхолу Kyiv Food Market, кафе «Молодість» та оновленого простору з паркінгом раптом переходить у вхідну групу, яку не оновлювали від замороження колишнього військового заводу у 1999-х та банкрутства державного підприємства у 2009 році. Олексій Баранов, який почав трансформувати частину приміщень «Арсеналу» у 2016 році, каже, що свідомо залишив цю зону без реставрації: «Це я дав команду, щоб залишити її для всіх можновладців: щоб вони бачили, яке тут усе було занедбане».
Для запису інтерв’ю зустрічаємося з Барановим біля Арсенальної площі, а тоді вирушаємо на екскурсію новими ділянками проєкту A Station, що передбачає трансформацію простору поблизу станції метро «Арсенальна». Після ревіталізації п’ятого корпусу «Арсеналу», де у 2019 році відкрили Kyiv Food Market, та суміжних заводських цехів (із Creative State of Arsenal, ресторанами «Одеса-мама», «Буффаліно», Virgin Izakaya Bar та комп’ютерним клубом Checkpoint) A Development придбали будівлю Микільської брами з іншого боку вулиці Грушевського, біля станції метро «Арсенальна». Реставрацію будівлі військової комендатури з наданням нового призначення закінчили у 2021 році, тепер тут працює заклад мережі McDonald’s, ресторани «Реберня» й Boho Yosai, а також готується відкриття третьої черги Creative State of Arsenal. (Відділ партнерств The Village Україна у 2021 році публікував спецпроєкт про плани на редевелопмент ділянки, створений на замовлення A Station. Робота редакції The Village Україна чітко відділена від відділу партнерств для уникнення конфлікту інтересів.)
«Загальні інвестиції в проєкт A Station уже становлять понад 70 мільйонів доларів, – розповідає Баранов, коли ми рухаємося від Kyiv Food Market до Микільської брами. – У будівлю комендатури ми вклали близько 12 мільйонів доларів, із них 3 мільйони пішли на облаштування сухого фонтану за будівлею станції метро». Запитуємо, як девелопер визначає для себе витрати 3 мільйонів доларів на фонтан – на громадське, а не приватне місце. «Це і математична інвестиція, і меценатство. Якщо у вас краса, а поруч хащі, так же не може бути», – відповідає Баранов.
Коли ми проходимо біля фонтану, Баранов додає, що реалізувати проєкт не вдалося б без підтримки міського голови Віталія Кличка: «Якби не він, фонтану не було б». Засновник A Development пояснює, що для оновлення території за станцією метро треба було знести стару будівлю, яка належала комунальному підприємству «Київський метрополітен». Після відповідного рішення Київради девелопери демонтували споруду, натомість придбали метрополітену будівлю такої ж площі на вулиці Гарматній. Кличко урочисто відкривав фонтан у вересні 2021 року, а згодом звітував про відновлення пошкодженої частини громадського простору, коли вантажівка провалилася під асфальт. Коли ми жартома згадуємо про це в розмові, Баранов змінює тему: «У мене до Віталія Володимировича дуже гарне ставлення, тому що він завжди нам ставив плече і допомагав, у всіх починаннях. Ми робимо свої проєкти, як можемо, а там життя покаже».
Наступна черга A Station – це будівлі ліворуч від Микільської брами, колишній капонір київської фортеці, який A Development ревіталізують, додавши до нього функції торгівлі та сфери гостинності. Дві нові будівлі огинатимуть споруду військової комендатури й будуть сполучені з нею скляною конструкцією із функцією променаду. «Міст з’єднуватиме дві частини будівлі та два об’єми: сучасний та історичний. На мінус першому поверсі будуть кафе й бутики з обох боків, а також три рівні підземного паркінгу на 380 машиномісць», – проводить екскурсію будівельним майданчиком Баранов. Основним партнером A Development у комплексі стане компанія Fozzy Group, яка планує відкрити тут магазин Le Silpo та низку ресторанних проєктів, каже Баранов. Додає: «Моноліт закінчимо приблизно в першому кварталі 2024 року, скляну конструкцію – у другому кварталі 2024-го, тоді почнемо переговори з орендарями».
Будівельний майданчик облаштований і по той бік вулиці Грушевського, біля стадіону «Арсенал». Перша будівля – це комплекс, який A Development починали разом із забудовником UDP Василя Хмельницького та Андрія Іванова. «Я був керівним партнером проєкту, але ми розійшлися з партнерами в концепції, тому я з нього вийшов, – відповідає на уточнення причини Баранов. – У мене було інше уявлення щодо функцій приміщення, стосовно просторових рішень. Я хотів зробити гранд атріум, щоб вікна комерційних приміщень виходили на ліхтар, як у нашому проєкті [A Station]. А партнери мали інше бачення. У нас усе просто: якщо комфортно разом, ми працюємо, якщо ні – розійшлися».
Коли ми запитуємо про постійну проблему з паркінгом поблизу Арсенальної площі, Баранов відповідає, що передусім це пов’язано з популярністю локації, яка суттєво виросла після запуску проєктів A Station. Також вказує на план A Development запустити ще один підземний паркінг поблизу стадіону «Арсенал», який не вдалося реалізувати через обмеження за чинним Генеральним планом Києва. Розмову з Барановим продовжуємо запитаннями про цю ділянку та стан ринку комерційної нерухомості Києва.
– Ваш партнер за Creative State of Arsenal Ілля Кенігштейн в інтерв’ю The Village Україна сказав, що A Development – одна з небагатьох компаній, яка майже не заморожувала проєкти після 24 лютого. Це так?
– Не зовсім так, ми заморозили три проєкти. Зараз у нас у реалізації два проєкти: A Station і White Lines. Richert & Park на Подолі зараз заморожений, рішення щодо початку будівництва ми приймемо десь у серпні.
Річ у тім, що ринку зараз немає. Попит зараз є тільки на квартири із 800–900 доларів за квадратний метр, це житло економкласу. Якщо є угоди на понад 1000 доларів за квадрат – це штучні випадки, невеликий обсяг.
– Ви плануєте заходити в цей сегмент до 1000 доларів?
– Ні, не цікаво. Треба розуміти, що красиво – це дорого. Реставрація – це дорого. Гарні рішення коштують дорого. Чому я не хочу йти в економклас? Тому що там немає нічого нормального з архітектури.
Наприклад, у Richert & Park у нас [буде] фасадне рішення з клінкерної цегли. Це дуже красиве рішення, але дуже дороге.
– Найбільший драйвер демократичної категорії – це люди, які переїхали до Києва з інших міст після 24 лютого?
– Звісно, це релокація. Але проблема в тому, що зараз дуже виросла собівартість будівництва. Виросла арматура, скло, бетон – усі основні категорії. Якщо рахувати повну собівартість, що включає кошти на придбання земельної ділянки, дозвільну документацію та будівництво, думаю, зараз собівартість буде десь 800–900 доларів [за квадратний метр]. Тобто девелопери продають нерухомість [цього сегмента] з невеликою маржею або у збиток.
Під час війни в девелоперів немає бізнесу, чесно кажучи. Ми мінусуємо, прибутків немає. Якщо «єОселя» запрацює, як обіцяли, то, звісно, ми будемо форсувати будівництво. Там дуже багато чинників: пропозицію формує попит, а попит – це доступні кредити.
Програма, яку декларував Євген Мецгер, – це кредитування населення під 7%. Але є запитання, на яке я так і не отримав відповідь: як будуть страхуватися воєнні ризики? Припустімо, людина взяла іпотечний кредит і придбала квартиру, дала власну поруку. Тоді прилітає ракета, людина втрачає житло. А банк вимагає за нього кошти. Фактичний об’єкт іпотеки знищений, заставне майно, а людина має сплачувати за кредит. Я вважаю, що це найголовніше запитання зараз. Фактично банківська сфера перекладає ризики на інвесторів.
Війна триває вже півтора року. Ми зробили всім резидентами відчутні знижки на орендну платню. Це приблизно 50% від довоєнної ціни. А великий девелоперський бізнес працює завдяки залученню кредитів. У мене кредити в гривні зросли з 11% до 19%, а доларів – з 5% до 8%. Для нас це нові ножиці: через війну в нас, з одного боку, менші доходи, з іншого – більші витрати.
– Ці знижки для орендарів залишаються досі?
– Нам зараз платять приблизно 70% ціни [до 24 лютого]. До речі, з Creative States інша модель: ми з Іллею партнери в цьому проєкті, це наша нерухомість. Тому на початку [повномасштабної війни] ми з Іллею домовилися, що рухаємося чесно, за open book: прибутки та збитки ми розподіляли за кешлогом.
[З житлом] трохи інша ситуація. Квартири у White Lines були розпродані ще до [24 лютого], у нас були зобов’язання перед інвесторами. Це було бізнесове рішення: ми з партнерами порядні забудовники, тому головне було виконати зобов’язання перед інвесторами.
– Наскільки я розумію, у вас були плани й на інші приміщення заводу «Арсенал».
– Це дуже цікавий проєкт, у нас були амбітні плани. Ми розраховували, що держава виставить завод на приватизацію. Наприклад, є феноменальна будівля, де була їдальня – пам’ятка архітектури національного значення 19 століття. Або сторожова вежа, де ми хотіли зробити мультифункціональну арену: для спорту, івентів, концертів, а також конгрес-центр і музей сучасного мистецтва. На жаль, через війну це все зараз заморожено.
Ми планували будувати тут і продуктовий ринок, і готель, і будинок побуту, як казали за радянських часів. Для нас це було б таке місце, де кияни могли б проводити час, тобто місце для різних хобі. Це другий поверх корпусу, де зараз працюють ресторани.
У нас є плани на подальшу участь в аукціонах, якщо держава буде їх проводити. Але поки ми самі не готові через ножиці, про які я казав: ставки низькі, видатки високі.
– Проблема паркінгу біля Арсенальної площі залишається?
– Проблема актуальна, тому що в нас дійсно багато відвідувачів. Це місце, яке дуже популярне серед киян – так було й до початку [повномасштабної] війни, і зараз. Але проблема полягає в тому, що свого часу ми домовилися з містом. Вони мали провести конкурс на будівництво дворівневого підземного паркінгу [з боку заводу «Арсенал» на вулиці Грушевського]. На жаль, без нового Генплану це неможливо.
Місто нам в усьому допомагає, проблем із містом у нас немає. Усі наші починання місто підтримує. Але коли ми починали реконструкцію Арсенальної площі, краще було б робити підземний паркінг там. Глибина метро станції «Арсенальна» – 104 метри. Там можна будувати кілька рівнів підземного паркінгу, це покращило б інфраструктуру й логістику всього проєкту. Але у міста старий Генплан, а новий – не зрозуміло, коли приймуть через війну. Звідси всі проблеми.
– А з ким саме комунікували? З КМДА загалом чи Русланом Кандибором?
– З КМДА. Я напряму спілкувався з [Віталієм] Кличком, запропонував йому ідею, щоб вони цю ділянку виставили на аукціон під забудову підземного паркінгу. Мав бути конкурс на Prozorro.
Але в чому проблема: за старим Генпланом, це червоні межі, де будувати заборонено; тут мала проходити нова вулиця, що сполучала б вулицю Грушевського із Кловським узвозом. Свого часу це зробив інший забудовник, щоб покращити свій проєкт, було бажання забудувати стадіон. Але, наголошую, це був інший забудовник, який уже збанкрутував, і цю ділянку забрав банк. Завдяки керівництву «Укргазбанку» та Віталію Кличку…
– Це в «Укргазбанку» був ще Кирило Шевченко, так?
– Так, Кирило. Ми разом із партнерами [девелоперськими компаніями UDP і Futura Hata] були ініціаторами того, щоб місто і банк провели конкурс на орендаря стадіону, щоб привести до ладу цей об’єкт. Окрім нас, охочих виконати цю меценатську функцію не було. Потім нам вдалося залучити до цього проєкту профільного інвестора Володимира Василенка, який опікується розвитком дитячого футболу, вже проінвестували в цю інфраструктуру понад 60 мільйонів гривень. Але СБУ порушила карну справу, тому що вважала, що в міста хтось щось забрав. Це просто нонсенс, бо для нас це чистий меценатський проєкт, гроші він не приносить точно.
– В одному з інтерв’ю ви пояснювали інтерес до цієї ділянки тим, що не хотіли, щоб біля ваших об’єктів звели щось, що погано з ними узгоджувалося.
– Яка основна проблема Києва? Це щільність забудови. Якщо є стадіон, краще хай залишиться стадіон, ніж офіси чи житло. Тому що, якщо брати функцію земельної ділянки, там було саме під будівництво житла та офісів. Але для киян краще, якщо там залишиться стадіон. Ви ж згодні?
– Тобто там залишиться стадіон?
– Так. Ділянка належить місту. Власне, ми взяли в оренду не ділянку, а спортивну споруду. Змінювати цільове призначення чи робити капітальні інвестиції заборонено, там усе тимчасові споруди. Ніякого ЖК чи офісів там не буде.
– Чи відповідає дійсності інформація про те, що ви продали корпус №5, де розташований Kyiv Food Market?
– Так.
– Хто став новим власником будівлі?
– Це конфіденційна інформація.
– Чи була ця угода прибутковою для A Development?
– Так. Але менше очікуваного. Отримані кошти спрямували на погашення позик банкам.
Стосунки з Хмельницьким і Черновецьким
Олексію Баранову 44 роки. У 2003 році, ще як студент, він почав працювати на Василя Хмельницького, – засновника будівельної компанії UDP, «Київської інвестиційної групи» й технопарку UNIT City, – спочатку помічником Хмельницького як народного депутата, згодом йому довірили керувати представництвом «Київської інвестиційної групи» в Криму. «Загалом я мав завдання купити об'єкти за низькою ціною, провести редевелопмент і продати дорожче», – пояснював Баранов цей період роботи в інтерв’ю виданню Liga. Після паузи в півтора року на роботу в міністерстві транспорту та зв’язку часів Костянтина Єфіменка за президенства Віктора Януковича у 2010-11 роках Баранов повернувся в команду Хмельницького, разом із UDP відповідаючи за запуск найбільшого ТРЦ Криму Meganom в Сімферополі. (У коментарі «НВ» Баранов заявив про вихід із проєкту у 2021 році.)
Баранов повернувся з Криму до Києва у 2014 році, після незаконної анексії півострова Росією. Першим самостійним девелоперським проєктом у Києві став комплекс Smart Plaza Polytech напроти станції метро «Політехнічний інститут»: Баранов об’єднав дві ділянки (одна належала засновнику корпорації «Столиця» Валентину Ісаку, друга – львівському бізнесмену Олегу Баляшу) й разом із UDP запустив на них торговельний центр. Другий багатофункціональний Smart Plaza він реалізував на Оболоні, згодом продавши його інвестиційній компанії Dragon Capital Томаша Фіали.
Компанію A Development Баранов заснував у 2017 році, у процесі реалізації Smart Plaza Polytech. Девелопер розповідає, що заходить в проєкти лише як керівний партнер, а не пасивний інвестор, надає перевагу преміальному сегменту та проти висотної забудови, особливо в центральних районах. «Якщо брати [найвищу] позначку будівель, то в нас це 25 метрів», – каже Баранов.
Великі проєкти на зразок A Station, Richert & Park і заводу «Більшовик» A Development реалізовує разом із UDP (у 2021 році Василь Хмельницький повідомив про вихід із UDP, продавши 55% акцій співзасновнику Андрію Іванову й додавши, що «в нього ніколи не було інтересу до будівництва»), а в проєкті White Lines – із сином ексмера Києва Степаном Черновецьким і девелопером Futura Hata. Водночас у скандальному аукціоні на активи заводи «Більшовик» A Development брали участь у консорціумі «Дженерал Комерс», у який, крім Баранова, входять UDP і Володимир Долгополов із ТОВ «ЮДП Ессет Менеджмент».
– Навряд чи це буде перебільшенням, якщо я скажу, що A Station та оновлення території поблизу Арсенальної площі – це один із найкращих прикладів міських змін у Києві. Водночас це проєкт, у якому ви співпрацюєте з Василем Хмельницьким, де є гроші Хмельницького.
– А чому це гроші Хмельницького? Ми робимо проєкти просто: частина коштів наша, ще велика частина коштів – це банківські залучення. Якщо брати A Station, то на реставрацію будівлі військової комендатури ми залучили кредит у державному банку, під комерційний відсоток. На ці кошти зробили девелопмент пам’ятки архітектури національного значення.
– Як ви зараз описуєте свої стосунки з Хмельницьким? Це партнер, інвестор? Хто він для A Development?
– Василь мій старший товариш, ми з ним знайомі, напевно, понад 20 років. Я почав працювати у Василя, коли ще навчався в аспірантурі. Він багато чого мене навчив. Але, повторюся, у мене свій бізнес, а в нього свій.
Василь – дуже потужна людина, він багато корисного робить для України. Якщо брати його інноваційні проєкти, як-от UNIT City у Києві, Харкові та Львові, – це дійсно потужні проєкти. Вони не суто комерційні, вони більше соціальні.
– Наскільки великим інвестором Хмельницький є в проєктах A Development?
– У нас різні партнери в різних проєктах…
– А в A Station, наприклад?
– В A Development я власник, причому одноосібний.
– У Хмельницького була частка на запуску A Station?
– Хмельницький інвестував в A Station, але не в A Development. A Development – це моя компанія на 100%.
– Співпраця з такими людьми, як Хмельницький і Степан Черновецький – це іміджеві виклики для A Development?
– Чому? Я не розумію, чому у вас прізвище Хмельницький із негативним відтінком.
– Я висловлюю йому повагу за UNIT City й інші проєкти, але є факти: це людина, яка голосувала за закони 16 січня.
– Давайте так: Хмельницький зараз у Києві. Не в Монако, не у Відні чи Дубаї. Він тут.
– І обшуки в нього проводять тут.
– Якщо розібратися, то ця історія просто смішна. Василь – перший із забудовників, який почав будувати школи. «Новопечерська школа» не сильно прибуткова, це більше соціальна функція.
До речі, що стосується НАБУ, бо я трошки в курсі цієї ситуації, коли обшуки почалися через чотири роки після відкриття карної справи, – це також смішно. Річ у тім, що там за ДПТ школа. І Василь дійсно планував там будувати школу. Просто він вирішив розділити: оскільки «Новопечерські Липки» розбудовуються, треба було розділити на молодшу і старшу школи.
– Наскільки я розумію, там питання із землею, яка належала МВС.
– Яка різниця? Був конкурс, вони його виграли. Чому інші не брали участь [у конкурсі] – смішне запитання. Якщо в нас був конкурс на оренду і, крім нас, ніхто не прийшов – я тут до чого? Це відкритий аукціон, може приходити, хто хоче.
– Степан Черновецький – ваш партнер у White Lines. Як ви з ним розподіляєте відповідальності?
– Так, Степан партнер у White Lines. Я був девелопером, зробив продукт, Степана ми залучили, коли вже була ідея та концепція. Він зайшов коштами, це нормальне рішення.
– Чи це іміджевий виклик для вас – працювати з Черновецьким?
– А чому? Степан успішна людина, він банкір, він ніколи не був чиновником. [Степан Черновецький був депутатом Київської міської ради у 2008–2009 роках від «Блоку Леоніда Черновецького», входив до складу комісії з питань бюджету та соціально-економічного розвитку. Достроково склав повноваження депутата Київради у 2009 році, відтоді публічно не займався політикою, – ред.] Його проєкти теж дуже успішні.
– Але це син колишнього мера, пов’язаного з багатьма корупційними скандалами, дерибаном землі.
– Ви хочете сказати, що діти відповідають за батьків?
– Ні, але є питання первинного накопичення капіталу.
– Щодо цього питання до нього якраз немає запитань, тому що вони продали свій банк [«Правекс-Банк»] у 2008 році за шалені кошти.
– Але це резонне запитання, особливо враховуючи останні заяви Черновецького про підтримку Росії у війні проти України. І тому запитую не про відповідальність, я запитую про іміджевий виклик.
– Знаєте, клеймо можна поставити на кожного. Хтось цим переймається, хтось не переймається. Я Степана знаю давно, він дуже порядна людина. Повторю: він ніколи не був чиновником. І наголошу: у мене різні партнери в різних проєктах.
– Гаразд, запитаю про Степана Черновецького як про забудовника. Svitlo Park – на ваш погляд, це хороший проєкт?
– Критикувати може кожен. Скільки людей, стільки думок. [Svitlo Park] – це мас-маркет, мені цей сегмент не до вподоби. Мені подобаються інші проєкти. Основна мета забудовника має бути не спаплюжити Київ. Якщо цим гаслом будуть користуватися всі девелопери, Київ буде кращим.
Але в чому проблема: усі будівлі, які вже споруджені, ви їх уже не демонтуєте. Але вони псують Київ на багато років, назавжди. Є резонансні будівлі, з якими уже нічого не зробити. Комусь мої проєкти подобаються, комусь не подобаються. Але індикатором цим проєктам є ринок. Якщо мої проєкти купують, значить, щось ми робимо правильно. Якщо люди до нас ходять, у наші ресторани, коворкінги та [громадські простори], значить, ми на правильному шляху.
– Зі Степаном Черновецьким ви плануєте продовжувати співпрацю після White Lines? Чи є ще щось у роботі?
– Ні, лише White Lines. З [Richert & Park] ми в партнерстві з UDP, на Протасовому Яру – інший партнер.
– Хто головні конкуренти A Development серед забудовників?
– Та немає в нас конкурентів. До [повномасштабної] війни ринок був дуже широкий, у кожного була своя ніша, всі нормально працювали. Київ – не таке велике місто. Ми всі одне одного знаємо. Якщо брати інших забудовників, я зі всіма знайомий.
– Багато із забудовників після 24 лютого не в Україні. Я говорив про це з ресторатором Алексом Купером, і він казав, що для нього це велика перевага перед конкурентами – бути на місці, в операційці. Ви як забудовник відчуваєте це?
– Ми відновили будівництво White Lines у квітні [2022 року]. Десь у червні ми реанімували «Арсенал»…
Але тут питання в іншому. Наприклад, мій товариш є власником ресторану «Прага», але зараз у нього не найкращі часи…
– А чому в пана Ігоря [Тинного] така ситуація?
– Тому що його ресторан був заточений на банкети, весілля, якісь радісні моменти. Але зараз не той час.
Що відбувається із заводом «Більшовик»
Завод «Більшовик» заснували в 1882 році на Шулявці як Київський ливарний і механічний завод, із 2018 року це Перший київський машинобудівний завод, але попри декомунізацію його найбільше знають як «Більшовик». Територія заводу – це понад 30 гектарів землі з колишніми ливарними цехами для виробництва чавуну та сталі, а також приладобудування.
Оскільки цехи зараз не працюють за призначенням, Фонд держмайна, який готував приватизацію підприємства, подавав територію «Більшовика» як місце для забудови: «Найефективніше використання основного виробничого майданчика – масштабна офісно-житлова забудова». До початку аукціону земельну ділянку на ринку оцінювали в 120–150 мільйонів доларів (3,2–4 мільярда гривень), наводив оцінку Forbes від керівника компанії M4U Володимир Даниленко й ексменеджера SAGA Development Ігоря Райкова. Публічно про намір взяти участь в аукціоні заявляли представники SAGA Андрія Вавриша та Dragon Capital Томаша Фіали, а також Kadorr Group Аднана Ківана.
У жовтні 2021 року завод продали на державному аукціоні за 1,42 мільярда гривень. У процесі торгів, що тривали близько десяти хвилин, зафіксували трьох гравців і збільшення стартової ціни на 40 мільйонів гривень, а перемогу здобула отримала компанія «Дженерал Комерс». Це спільна компанія A Development та UDP, підтверджує у розмові із The Village Україна Олексій Баранов, але частки не розголошує, посилаючись на комерційну таємницю. Попри те, що Фонд держмайна назвав угоду «першим успішним об'єктом великої приватизації за останні 15 років», до аукціону продовжують виникати запитання.
- У листопаді 2021 року стало відомо, що Антимонопольний комітет залишив заявку «Дженерал Комерс» без розгляду й тимчасово призупинив приватизацію заводу. АМКУ пояснили це переглядом дотримання конкуренції: компанія Степана Черновецького, яка також брала участь в аукціоні, не зробила в процесі аукціону жодної ставки. Профільне видання «Економічна правда» назвало перебіг аукціону «змовою Хмельницького та Черновецького для того, щоб заплатити мінімальну ціну». Утім, після повторної заявки «Дженерал Комерс» АМКУ дозволив фіналізувати угоду в грудні 2021-го.
- У січні 2022 року суд арештував 100% статутного капіталу «Більшовика» через розслідування щодо можливого зловживання працівників Фонду держмайна під час приватизації. Слідчі доводили, що завод продали за заниженою вартістю, «що завдало збитків державі». За оцінкою Державного бюро розслідувань, вартість «Більшовика» мала б скласти 4,5 мільярда гривень, тобто в процесі приватизації вартість підприємства занизили на 3 мільярди гривень.
- У червні 2022 року ДБР повідомили про підозру двом оцінювачам приватної компанії, які «підробили документи, занизивши ринкову вартість акцій заводу на понад мільярд гривень».
– Що зараз відбувається з «Більшовиком»?
– За «Більшовик» ми заплатили 54 мільйони доларів. Кредиторська заборгованість підприємства була приблизно 600 мільйонів гривень. Багато судів, які досі тривають. Ми вже погасили приблизно 150 мільйонів податкової заборгованості. Якщо все буде нормально, ще 200 мільйонів погасимо до кінця літа. Тобто ми закриємо всі податкові борги перед державою.
Але річ у тім, що коли президенту розповідали, що з продажем «Більшовика» щось не так, його ввели в оману. Казали, що «Електронмаш» із 15 гектарами землі хотіли продати за 30 мільйонів доларів, а «Більшовик» – 54 мільйони за 34 гектари…
– Там не тільки в цьому була проблема. Були різні оцінки вартості – [зокрема, цифра в 4,5 мільярди гривень].
– Я думаю, що цей аспект був ключовий. Фактично «Електронмаш» два тижні тому продали за 3 мільйони доларів, а проблеми досі залишилися.
– ДБР оголосили підозру представникам Фонду держмайна та приватній компанії, яка проводила оцінку.
– Так, а ми тут до чого? Приватна компанія, яка проводила оцінку – це KPMG. Це велика публічна компанія. У конкурсній комісії були представники ДБР, НАБУ, СБУ, усі погоджували протокол торгів. І це торги: за законодавством, узагалі не потрібно було робити жодної оцінки.
– Я тоді про торги запитаю. Аукціон, що тривав сім хвилин, – це дуже нетипова історія. З 15 компаній, які на першому етапі розглядали можливість узяти участь у торгах, урешті залишається три.
– Чому нетипова? Які 15 компаній, якщо подалися лише три?
– Ті ж Dragon Capital збиралися подаватися, але врешті відмовилися.
– Так чому вони не подалися?
– Плюс одна з трьох компаній на аукціоні – це компанія Степана Черновецького, вашого партнера за White Lines, яка не здійснила жодного кроку на торгах. Чому?
– Степан учинив дуже правильно. Якби я знав, що буде така ситуація, я б теж ніякого кроку не зробив. І зараз у мене в кишені було б 54 мільйони доларів, я б не думав, як обслуговувати кредити й що робити далі.
– Чи не було це конфліктом інтересів?
– Ні. Річ у тім, що в Степана є свої бізнеси, у мене – свої. Різні проєкти, різні партнери. Бо партнери – це ж не лише поділ прибутків, це й про поділ проблем.
Чому конкурс «Більшовика» був неуспішний? Не через нас. А тому, що Фонд держмайна виконав домашню роботу на два бали. Якби ФМУ почистив цю юридичну особу, це було б елементарно зробити. Чи міг Фонд держмайна зробити відведення земельної ділянки? Міг. Чи міг він домовитися з містом, зробити Детальний план території та дати функцію на земельну ділянку? Теж міг. ФМУ міг погасити податкову заборгованість шляхом залучення кредиту від державного банку? Напевно, міг. Якби інвестор купував чистий актив, тоді, певно, було би багато зацікавлених компаній, що хотіли би брати участь у конкурсі. А так держава продала квиток на війну.
– Яка частка UDP у консорціумі [для придбання «Більшовика»]?
– Це конфіденційна інформація.
– А умовно? Це менш як 50%?
– Конфіденційна інформація.
– З UDP на цьому об’єкті пов’язана низка скандалів, зокрема з будівлями за периметром заводу. Василя Хмельницького звинувачують, що через суди щодо цих будівель він намагався покращити собі умови на аукціоні.
– Я ж вам навів приклад, як проводився цей конкурс. У вас немає землі, у вас велика кредиторська заборгованість.
Це ділянка на 35 гектарів. Там були інші будівлі, які продали ще за царя Панька. Торговельний центр «Космополіт» – це також була земля «Більшовика». Відкусили, побудували ТРЦ. Поряд будівля, яку придбав банк, – це теж була земля «Більшовика». На фасаді будівля, де зараз мечеть, – теж була земля заводу.
Якщо хтось каже, що п’ять будівель зробили неможливою участь інших учасників конкурсу – ну це смішно. Якщо побачите фасади, вони давно вже були покусані, ще з початку 2000-х. Тому повторю: якби держава зробила цей об’єкт привабливим з точки зору інвестицій, щоб девелопер не робив домашню роботу, не очищував цей актив, що дуже затратно і займає дуже багато часу...
– Голова Фонду держмайна Дмитро Сенниченко поніс за це політичну відповідальність, втративши посаду.
– Я цей приклад чув багато разів. Я ж Сенниченка на роботу не ставив, я з ним не знайомий. У чому тут моя провина? Чому в мене зараз акції заблоковані, а нерухомість арештована? Я тут до чого? Якщо це було прозоро. А якщо тут винні посадовці Фонду держмайна, то хай покарають когось.
– Які останні оновлення щодо «Більшовика»?
– Ми готуємо масінг із архітектурною компанією Archimatika. Десь наприкінці вересня, думаю, покажемо, що хочемо створити на цій локації.
– Судові позови, підозри ДБР, блокування акцій – це поки не впливає на ваш проєкт?
– Ми тут ні до чого. Хай ДБР розбирається з представниками Фонду держмайна. Ми добросовісні набувачі, ми законно купили цей об’єкт. Зараз займаємося подальшою реалізацією цього проєкту.
Але бізнесу зараз немає: це не актив, це пасив. Це планово збитковий проєкт.
– Навіть до 24 лютого ви позиціювали цей проєкт як довготерміновий, на роки.
– Так.
– Скільки років ви готові віддати цьому проєкту?
– Такий проєкт – це на 10–15 років.
– А орієнтовні терміни повернення інвестицій?
– Усе залежить від вартості житла й комерційної нерухомості. Зараз ринок мінусує. Коли в країні війна, скільки зараз коштує квадратний метр? Ужгород уже за ціною наздогнав Київ. Тому що в Ужгороді мир, а біля Києва на початку минулої весни стояли орки. От вам і відповідь на запитання, що з нерухомістю. Вартість нормальної нерухомості, – якщо ми кажемо не про економклас, – постійно росте.
– Як девелопери на «Більшовику» будуть працювати A Development і UDP?
– У нас будуть перемовини з UDP. Якщо це буде UDP, я з проєкту вийду. Я беру участь лише в тих проєктах, де я керівний партнер. Тому що я вважаю, що в мене потужна команда, що ми можемо показати гарний результат.
– Чи можливе залучення на цьому проєкті Степана Черновецького?
– Не думаю.
– Чи буде конфліктом інтересів, якщо він зайде на «Більшовик» як партнер після того, як він брав участь в аукціоні?
– Дивіться, Степана немає в наших інших проєктах: його немає на Подолі, немає в Протасовому Яру, немає в комендатурі.
– Які останні оновлення про 5-й цех?
– Було рішення суду, за цим рішенням 5-й корпус відійшов місту. Місто заплатило кошти, ми ці кошти направили на погашення податкової заборгованості. Тобто зараз власником 5-го корпусу є місто.
– У КМДА кажуть, що до кінця літа планують почати демонтаж для побудови розв’язки.
– Це їхня власність. Ми розуміємо ситуацію. Як на мене, 100 мільйонів гривень – це некоректна ціна. Але річ у тім, що місту треба зробити нормальну розв’язку. Тому ми з містом не воювали, погодилися на експертизу й рішення суду, віддали місту цю будівлю за 100 мільйонів. Там, якщо я не помиляюся, 15 тисяч квадратних метрів.
Що з укриттям біля «Голосіївської», коли запустять White Lines і чому біля ЖК більше немає смороду
На початку червня Київська міська прокуратура повідомила про підозру компанії A Development за «самовільне будівництво та блокування входу до укриття» на ділянці «Довженко-Центру» поблизу комплексу White Lines. Під час будівельних робіт працівники підрядної організації заблокували вхід до розташованого на ділянці укриття, пошкодили комунікації й частково зруйнували перекриття, чим створили загрозу загибелі людей в умовах збройної агресії РФ проти України, ішлося в повідомленні прокуратури.
У коментарі The Village Україна A Development відповіли, що це бомбосховище не зареєстроване як укриття і що його нема на мапі бомбосховищ Києва. Забудовник додав, що ще на початку будівельних робіт пропонував реконструювати бомбосховище, але «пропозиція не подолала бюрократичних перешкод, а договір вже три роки лежить на погодженні в Мінкульті». Без цього договору не можна реконструювати бомбосховище, кажуть в A Development.
Олексій Баранов в інтерв’ю The Village Україна доповнює, що A Development пропонували угоду щодо ділянки та фасадної частини будівлі White Lines з боку Голосіївського проспекту у 2019 році. «Ми вийшли з пропозицією, що готові проінвестувати мільйон доларів (28 мільйонів гривень) у реконструкцію фасадів і бомбосховища, тому що воно було в занедбаному стані. А нам Мінкульт і ДЦ дають дозвіл на будівництво чотириповерхової будівлі, щоб ми могли вирівняти фасадну лінію. Але пройшло чотири роки, а віз і нині там», – каже Баранов. Звинувачення в обмеженні доступу до бомбосховища девелопер відкидає: «[Укриття] будували для працівників кінокопіювальної фабрики за радянських часів, воно розраховане на 1500 людей. А зараз у «ДЦ» працюють десь 40 людей. Але наголошу, що його немає в реєстрах. Доступ є, але воно в занедбаному стані. І не через нас». Запитуємо в Баранова, що відбувається з White Lines, як він взаємодіє з «Довженко-Центром» і як новий ЖК вплине на Голосіївський район.
– Якби ви знали, що White Lines буде проблемним проєктом, ви б починали його?
– Дивіться, річ у тім, що нашу команду не цікавить мас-маркет, нас цікавлять проєкти з родзинкою. У кожному нашому проєкті є родзинки. Ми першими в Києві почали будувати багатофункціональний комплекс, який поєднує і житло, і торгівлю. Наприклад, це Smart Plaza Polytech. Потім нас почали копіювати на ринку – це добре, бо ми задали тренд. Ми не женемося за об’ємом, нас цікавить ця родзинка. У кожному проєкті є виклик, нам це подобається.
– Яка родзинка у White Lines?
– Ми придбали 19 000 квадратних метрів напівзруйнованих будівель на вторинному ринку. Це дуже гарна локація: дві дороги, які сходяться на Голосіївській площі. Саме через це я зайшов у цей проєкт. Безумовно, це і станція метро, і Голосіївський парк. Але для мене головне – дві вулиці, що сходяться на площі.
До слова, ми хотіли зробити реконструкцію Голосіївської площі, нам проєкт робив Влодко Зотов. Це мала бути площа з великими деревами. Це була наша меценатська пропозиція для міста, місто в принципі це погоджувало, тому що в нас уже був гарний приклад реалізації на «Арсеналі».
Ми зробили проєкт, який, як на мене, прикрашає весь район. Це суб’єктивно, скільки людей, стільки й думок. Але в нас не було бажання побудувати «Велику китайську стіну», як це зробили в Чабанах чи багатьох інших проєктах у Києві. На цьому можна багато заробити, але Київ це точно не прикрашає.
– «Довженко-Центр» – одна з найкращих українських культурних інституцій, це унікальний кінофонд і подієвий майданчик. Ви досить давно співпрацюєте з комплексом, зокрема, прямо в приміщенні центру відкрили офіс продажів White Lines, ви оновили вхідну групу будівлі. Як ви загалом описуєте свої стосунки з ДЦ?
– Ми допомагали «Довженко-Центру», у нас були нормальні сусідські стосунки. Зараз співпраця йде дуже важко, тому що зараз немає директора, там в.о. Олена Гончарук виграла конкурс. Ми з нею знайомі, спілкувалися. Але зараз це політична [історія]: «Довженко-Центр», Держкіно, Мінкульт… [11 липня Господарський суд Києва визнав наказ Держкіно про реорганізацію «Довженко-Центру» незаконним, – ред.] Я з іншого боку, у мене прагматичні питання, які стосуються мого проєкту.
– Про прагматичні питання якраз запитаю. Коли «Довженко-Центр» переводили в підпорядкування Держкіно, однією з можливих причин називали саме потенційно корупційні інтереси. До вас зверталися з Держкіно з цього приводу?
– Ніякого тиску не було. Ми спілкувалися і з Бородянським [як міністром культури], і в Ткаченка були рази чотири. Але там питання в простому: фасади будівлі в занедбаному стані. Звісно, у державного підприємства немає коштів для того, щоб їх відремонтувати. Якщо я будую сучасний красивий архітектурний об’єкт, звісно, я хочу привести фасади будівлі поблизу до ладу.
Як на «Арсеналі»: другий поверх не наш, але ми відреставрували його за наші кошти. Я отримав дві карні справи, ні грамоти, ні подяки я не отримав. Лише карні справи. Ось так нас любить держава.
– А вам потрібна грамота?
– Та ні, мені не потрібна. Якщо ви звертали увагу на стіну [на вулиці Князів Острозьких], коли виходите з паркінгу, то бачили, що вона залишилася без реставрації. Це я дав команду, щоб залишити для всіх можновладців: щоби вони бачили, яке тут усе було занедбане.
Ми допомагаємо армії, у нас загалом працює 900 людей, якщо рахувати офіс і працівників на об’єктах. Але в нас чотири карні справи з нуля за півтора року, не зрозуміло за що. У нас проблеми з ПДВ і податковими деклараціями. Якщо відкрутити цей час, я, напевно, не починав би це все. Це смішно.
– «Це все» – що саме маєте на увазі?
– Просто можна було заморозити будівництво, чекати кращих часів, перемоги. Але ми відповідальні бізнесмени.
– Також раніше була хвиля занепокоєння, коли в мережі з’явилися візуалізації з суттєвими змінами в фасад «Довженко-Центру», з великим екраном на фасаді.
– Це була одна з пропозицій, яку ми погоджували з [колишнім директором «Довженко-Центру»] Іваном Козленком. І там були імена відомих режисерів: Довженко, Фелліні тощо. З медіаекраном це була пропозиція Ткаченка, щоб ДЦ міг заробляти кошти. Але потім від цієї ідеї вони відмовилися. Але Козленко врешті вибрав варіант, який передбачав збереження [первісного стану будівлі].
– На сайті White Lines досі вказано, що реалізація буде в першому кварталі 2023 року. Які зараз терміни?
– Завтра [28 червня] до нас приходять ДАБІ та приймають першу вежу в експлуатацію. Кінець липня – друга вежа. Кінець серпня – третя вежа. Тобто до кінця літа ми все життя передаємо інвесторам. У торговельному центрі ми закінчуємо монолітні роботи на початку серпня.
– Із ТРЦ – хто стане першими резидентами?
– У нас підписані вже 50% резидентів. «Сільпо» та EnerGym – основні якорі, вони підтверджують. Ми з Іллею [Кенігштейном] плануємо там запускати Creative States, хоча спочатку ми думали про кінотеатр, у нас був контракт із Multiplex.
– Чому не кінотеатр?
– Після пандемії кінотеатри як якірні трафікогенератори здулися. Що таке трафікогенерування? Кінотеатр на сім залів генерував до пандемії генерував приблизно 70 тисяч відвідувачів щомісяця, тобто щоденно в кіно ходили приблизно 2000–2500 людей. Зазвичай девелопери розміщують кінозали на останньому рівні, щоб людина дорогою до кінотеатру пройшла всі поверхи. Але будівництво кінотеатру – діло дороге.
Тому ми цей простір переробили на офісні приміщення. Ми плануємо там коворкінг на приблизно 6000 квадратних метрів, це десь 1200 резидентів, які працюватимуть там щодня. Але також до резидентів приїздять гості, там проводять заходи.
Також для коворкінгів дуже важлива інфраструктура. Якщо взяти Creative States, тут треба сказати, що Ілля [Кенігштейн], безумовно, дуже талановита людина, гарний маркетолог та організатор. Але для успішності проєкту треба ця синергія: це не лише про місце, це й про інфраструктуру. Creative States, Kyiv Food Market, алея – це чинники, які грають на синергетичний ефект. У Голосіївському районі [поблизу White Lines] усе це є: це один із найбільших парків Києва, інфраструктура, фітнес, метро – це все поряд.
– Я мешкаю поблизу, тому розумію.
– Якщо ви живете там, то маєте знати, що ми побороли сморід, який там був протягом останніх років десяти. Ви помітили, що вже немає цього запаху?
– А в чому була проблема?
– Річ у тім, що колектор застарий. Там було дві проблеми: старі камери та пропускна спроможність стоків. Пропускна спроможність була замалою, тому що за минулі роки побудували дуже багато нового житла на старій інфраструктурі.
Ми домовилися з містом, що ми зробимо реконструкцію камер біля нас, ці фанові труби ми вивели на дах будівель наших веж. А місто зробило реконструкцію своєї камери. Відповідно, зросла пропускна спроможність, тому немає застою і немає смороду.
– Мене як мешканця Голосіївського району також турбує те, що буде з паркінгом після запуску White Lines. Є відчуття, що тепер будуть запарковані всі сусідні вулиці.
– Я так не думаю. У нас 700 паркомісць, два рівні паркінгу. І в нас є ділянка неподалік, де також буде паркінг.
– А де саме?
– Навпроти.
– І ще в спільноти були скарги на рекламну кампанію White Lines, де було визначення, що це «єдиний у Києві ЖК із власним лісом». Чи було це правильне рішення?
– Я не чув, що була якась критика.
– Чи коректно казати, що в ЖК є «власний ліс»? Це ж усе-таки спільна територія.
– У ЖК буде великий парк, великі дерева…
– Але це про [внутрішній] парк, а я про Голосіївський ліс.
– Це ж маркетинг, яка різниця? Зрозуміло ж, що територією парку чи лісу можуть користуватися всі. Маркетингові гасла не треба сприймати буквально. З інвесторів White Lines нас ніхто не питав, чи «власний ліс» означає, що ця територія буде якось зарезервована під резидентів ЖК. Інвестори зрозуміли це буквально як перевагу жити поруч із Голосіївським парком.
Який статус Richert & Park на Подолі
У червні 2021 року A Development запропонувала концепцію розвитку колишньої території заводу Ріхерта на вулиці Кирилівській на Подолі. Ділянка у промисловій зоні на Подолі відома завдяки «Пивзаводу на Подолі» – історичній броварні, заснованій купцем Миколою Хряковим у 1872 році. За будівлю відповідав архітектор Володимир Ніколаєв, серед інших робіт якого пам’ятник Богдану Хмельницькому на Софійській площі, маєтки Лібермана та Гальперіна на Липках, а також завершення спорудження Володимирського собору. A Development пропонує побудувати на цьому місці власний житловий квартал на понад 100 тисяч квадратних метрів корисної площі та два дитячі садки, а також оновити зону навколо озера. Детальніше про проєкт ми розповідали окремо.
A Development зайшли в проєкт після того, як канадський інвестор Роберт Гіббінс оголосив про плани побудувати на місці промзони новий житловий комплекс Greenpoint, розповідали The Village Україна в команді проєкту. У червні 2021-го з’явилася інформація, що закордонний інвестор вирішив вийти з проєкту: Гіббінс пояснив рішення в колонці для «НВ» корупцією в Україні, проблемами судової системи та браком підтримки закордонних інвестицій від міської влади. За словами представників A Development, Гіббінсу повернули початкові інвестиції в проєкт.
Коли редакція The Village Україна у 2021 році просила A Development підтвердження рішення щодо охоронного статусу будівлі й того, що під охорону підпадуть лише фасад і вежа, у компанії відповіли, що поки чекають отримання свого екземпляра рішення «у встановленому законом порядку». У новому інтерв’ю Олексій Баранов каже, що договір отримали, а проєкт отримав схвалення Департаменту охорони культурної спадщини КМДА. Утім, наразі проєкт заморожений: рішення про початок робіт на об’єкті планують ухвалити наприкінці літа, відповідно до попиту на ринку.
– Востаннє, коли ми висвітлювали цей проєкт, ви перебували в процесі отримання охоронного договору для колишньої будівлі пивзаводу. Який зараз статус?
– Охоронний договір є, ми пройшли з нашою концепцією раду на Спаській [Департаменту охорони культурної спадщини КМДА], вони затвердили нашу концепцію. Це потужна концепція.
У нас хороші стосунки з подолянами, зокрема з ГО «Подоляночка». Ми були відкриті, дискутували, зустрічалися з ними неодноразово. Концепт благоустрою нам розробила студія Максима Коцюби, вони працювали разом із Влодком Зотовим.
– Після анонсу в спільноті було занепокоєння про долю Юрковиці й обмеження публічного доступу до гори та зеленої зони.
– Юрковицю ми взагалі не чіпаємо, ми тільки приведемо її до ладу. Плюс це не закритий ЖК, я категоричний противник цього. У нас під благоустроєм 7 гектарів землі, це 70% ділянки: променаду, озеро, вихід на Юрковицю. Це громадський простір, де зможуть проводити час кияни. Озеро треба очищати, там буде багато роботи, але ми це зробимо.
– Це також найбільша зона сцени електронної музики в Києві: там поряд і Closer, й інші майданчики Нижньоюрківської, і клуб на Кирилівській. І від них було занепокоєння, як ваш проєкт вплине на район. Чи була у вас комунікація з цими стейкхолдерами?
– Ми зустрічалися, спілкувалися, але після 24 лютого це питання не на часі – як для них, так і для нас.
До того ж ми ще не розуміємо, що буде з червоними межами міста. За старим Генпланом, там тунель крізь Юрковицю проходить до Глибочицької. Тому поки це передчасно. Ми почали будівництво першої черги, готуємо пакет документів для реставрації. Рішення будемо приймати наприкінці серпня. Ще раз наголошу – зараз немає попиту.
У мене вже були пропозиції продати цю ділянку, є компанії, які готові викупити її під офіс. Але ми дуже багато зусиль вклали в цей проєкт. І я вважаю, що це дуже гарна концепція, яка прикрасить місто.
– А як із паном Гіббінсом урешті розібралися?
– А в нас не було з ним конфлікту. Ми з ним домовилися, підписали мирову угоду й пішли далі. Він був фінансовим інвестором, ми йому виплатили борг.
– Якого порядку це була сума?
– Це комерційна інформація.
Коментарі
Підписатись