Кияни звикли сприймати туристичний Хрещатик скоріше як бізнес-центр, а не головну вулицю країни для прогулянок. Проєкт комплексного оновлення відновлення Хрещатика вже пройшов обговорення, але спочатку його відклали через пандемію, а згодом – через повномасштабну війну.

У грудні 2022 року стало відомо, що іспанська компанія Inditex закриває магазин Zara на Хрещатику, який був першим магазином компанії в Україні, пов’язали закриття з «комерційними причинами». 1 квітня 2023 року на головній вулиці також припинив роботу магазин Roshen. У колишньому приміщенні кінотеатру «Орбіта» відкрили магазин від іншої кондитерської фабрики, але він не пропрацював більш ніж пів року, приміщення знову здають в оренду. 

ФОТО: Анна Бобирєва 

У лютому 2024 року почав роботу книжковий простір «Сенс на Хрещатику». «Коли більшість туристів або містян з інших районів приїжджають на Хрещатик, то перше, що вони бачать на виході в метро – це заклади з кальянами чи кебабами. Книгарня на головній вулиці країни щось показує й щось символізує», – розповів засновник книжкового простору Олексій Ерінчак в інтерв’ю The Village Україна.

 фото: Серж Хуцану

Ми запитали в рестораторів і оглядачки ринку нерухомості, як на вартість оренди на Хрещатику вплинула повномасштабна війна та чи справді головна вулиця залишається найбільш привабливим і водночас найдорожчим місцем для магазинів і закладів у Києві.

— Якою була динаміка оренди комерційної нерухомості на Хрещатику за 2022-2023 роки?

Якщо не брати до уваги перші місяці повномасштабної війни, коли ринок чи не повністю зупинився, літо й вересень 2022 року оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак описує як «у цілому непогані», але загалом попит на оренду комерційних приміщень на Хрещатику впав практично до нуля. Натомість пропозиція для оренди зросла на 37%. У топ ввійшли офіси та комерційні приміщення вільного функціонального призначення. 

Після повномасштабної війни фіксували період фіксованих цін, а також була поширеною практика воєнного дисконту або вимушених орендних канікул із частковою оплатою чи її відсутністю на період дії форс-мажору, розповідає Берещак. Загалом вартість оренди впала приблизно на 15% за 2022 рік. Зараз також практикують дисконти, хоча раніше на головній вулиці такого майже не траплялося, додає Берещак.

— Чи залишається Хрещатик найбільш привабливим місцем для магазинів і закладів після пандемії коронавірусу та повномасштабної війни

До пандемії та повномасштабної війни шукати локацію на Хрещатику було практично марною справою, каже оглядачка ринку нерухомості. Як правило, вільні лоти підходили не всім великим орендарям через незначну площу, а ті, кому вони підходили, не могли собі дозволити ці лоти через захмарні ціни на оренду, пояснює Вікторія Берещак.

Ситуація почала змінюватися після початку пандемії коронавірусу у 2020 році, але повномасштабна війна стала ще більшим ударом для ритейлерів і сфери гостинності. Причин одразу кілька: падіння ВВП майже на 30% за рік, скорочення реальних доходів населення на 16%, закриті кордони й пауза для внутрішнього туризму, що означає скорочення потоку людей, розповідає оглядачка ринку нерухомості. 

За її словами, енергетичний терор РФ, який почався восени 2022 року, «додав хмизу»: бізнес заледве мав кошти на операційну діяльність, а подекуди навіть «під’їдав» запаси, сформовані раніше, тож грошова «подушка» скорочувалася. Тому зараз на ринку нерухомості спостерігають дві значні тенденції: велику міграцію орендарів і зменшення площ, якщо йдеться про роздрібний бізнес. Відповідно, показники ритейлу чи ресторанного бізнесу поки що не відновилися до довоєнного рівня.

Фото: Vlad Levkovsky / unsplash

— Закриття Roshen і Zara на Хрещатику – це прецеденти? Чи може за ними піти відтік магазинів із вулиці? 

Оглядачка ринку нерухомості допускає скоріше не відтік, а трансформацію набору якірних орендарів із різних причин: перегляду ринкової стратегії, фінансових проблем, психологічної нестійкості до нинішніх реалій. Водночас зауважує, що ринок однаково оговтується, тож, імовірно, міграція орендарів – тимчасова, зважаючи на досвід минулих криз. 

Орендаторам на Хрещатику варто бути більш відкритими та впроваджувати політику персоналізованого підходу, вважає Вікторія Берещак. Ідеться про перегляд цін і воєнні дисконти, які можуть допомогти втримати орендаря. «Як на мене, саме людяний підхід у бізнесі зараз допомагає вести справи та не втрачати кошти від простою», – коментує оглядачка ринку нерухомості.

 Будинок, в якому раніше знаходився магазин Roshen.  Фото: Nick Grapsy

— Чи готові ресторатори «заходити» на Хрещатик?

Попит на демократичні формати, зокрема фастфуд, на Хрещатику досі є. У межах вулиці працюють два заклади мережі McDonald’s, оновлену хвилю фастфуду на головній вулиці України запустило відкриття формату «Білий налив» Дмитра Борисова у 2018 році, а торік поряд із першим «Білим наливом» відкрили також новий заклад мережі «Львівські круасани» – найбільшої ресторанної компанії України за кількістю закладів за даними журналу Forbes Україна.

Засновник «Сім’ї ресторанів Дмитра Борисова» розповідає, що й зараз готовий розглядати нові приміщення на Хрещатику. «Звісно. Якщо буде інформація про вільні приміщення та заклади, які продаватимуть, то я залюбки розгляну можливість розвивати якийсь формат закладу на Хрещатику», – каже Борисов, який на цій вулиці, крім «Білого наливу», уже розвиває формати Dogz & Burgerz і Mushlya, а також «Остання барикада» в ТРЦ Globus і Gastrofamily Food Market на Бессарабці.

«Білий налив» на Хрещатику.  Фото: Анна Бобирєва

«Я розумію, чому мої колеги не хочуть заходити на Хрещатик, але я туди заходив після Майдану, коли інші казали, що це «мертва» вулиця. Але так казали й про Андріївський узвіз, і про Печерськ [де Борисов відкрив заклади «Канапа» й «Барсук»]», – доповнює Борисов. За словами ресторатора, на Хрещатику можливий не лише фастфуд чи формат smart casual, а й преміальний сегмент, як-от на верхніх поверхах ЦУМу, де, зокрема, працює Milk Bar.

Утім, якщо ідеться про нові ресторанні формати в сегментах від «середній плюс», то ситуація на ринку трохи інша. «Чесно? Я ні. Те, що на Хрещатику можна робити чисто заради грошей, мені не цікаво», – коментує можливість заходу на Хрещатик із новим проєктом Ігор Сухомлин, який разом із партнером Валерієм Гальперіним відкривав на околицях Бессарабки чотири заклади: Mimosa Brooklyn Pizza, Fish & Pussycat «Чайка» і «Зустріч».

Бессарабська площа, 2017 рік. Фото: Юлія Наконечна

Інша історія й із сегментом кав’ярень – певно, найбільш динамічною категорією в сучасному ресторанному бізнесі України. «Не те, що в мене було б це у пріоритеті, моєї аудиторії там небагато. Мені не подобається Хрещатик як вулиця, але я розумію, що там величезний трафік і величезні гроші, особливо на вихідні. Це інша історія, масовий ринок, але й тобі дістається більше. Ціни захмарні, але в цілому – чому ні» – коментує Дмитро Кравченко, заклади мережі Bimbo якого працюють біля палацу «Україна» та на вулиці Чикаленка. 

Підприємець додає, що багато залежить від локації: «У «Хлібного» було прикольне приміщення [напроти входу до станції метро «Хрещатик»], у «Сенсу» теж приміщення супер. Якби мені завтра подзвонили й запропонували приміщення кафе The Journalist, я забрав би його з руками й ногами. Уся частина до Майдану, у принципі, «жива»», – каже Кравченко.

Фото: Poster

Утім, засновник Bimbo також визнає: «Будь-яка локація класна, якщо ти розумієш, що із нею робити. Наприклад, я завжди кажу, що на Саксаганського погана локація, але вона погана, бо в мене там не вийшло [із першим закладом мережі Bimbo]. Може, там не потрібна була кав’ярня, потрібен був хлібний магазин чи якийсь інший бізнес – і для них це була б класна локація».

У більш демократичному сегменті кав’ярень справи йдуть інакше. Давід Гороховський – колишній власник кав’ярні в форматі to go від мережі Brown Cup навпроти магазину Zara. Він розповідає, що вийшов із проєкту не через низькі показники продажів, а через різне бачення розвитку з партнерами. «Двіж там був дуже потужний, хоч МАФ і був усього чотири квадратних метри. За день ми могли робити 20–25 тисяч касу. Це тоді, коли капучино коштував 18 або 19 гривень, а еспресо – 14 гривень. Навпроти ЦУМу ми працювали й у нічні зміни».

За його словами, особливість Хрещатику скоріше не у великому потоці, а у «якості» цього потоку: «Хрещатик завжди оживає усередині чи наприкінці травня. Ми називали це «голий сезон», – розповідає Гороховський. –  Це місце двіжу, молодняк показує там «пір’ячко». Хрещатик – не про аристократичність, гедоністів чи іншу класну публіку».

«Ні, я не вважаю, що Хрещатик – це найкрутіше місце зараз, – додає Гороховський. –  Для мене це «Арсенальна», я тут почав проєкт [«Паркінг»]. На Хрещатику мені не подобається аудиторія, дуже складна. [Трохи краще там], де Mimosa Brooklin Pizza [на Бессарабці], інші локації більш складні».

— Чи є перспективи у Хрещатика як гастрономічної вулиці?

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак вважає, що рестораторів стримує не лише зниження потоку людей, але й у деяких випадках якість комерційних приміщень – технічні характеристики чи інженерні комунікації. «На головній вулиці міста будівлі історичні, з якими дуже важко «гратись» і виникає мільйон та одне питання й ускладнення. Туди й до війни заходили лише сміливі та стійкі, тож я не здивована, що ресторани не поспішають на Хрещатик», – каже Берещак.

Вона вважає, що у Хрещатика загалом є перспектива як у гастрономічної вулиці, але лише після перемоги, відкриття кордонів і стабілізації внутрішньої ситуації. «Я думаю, у Хрещатика є шанс перетворитись на мекку українського стрит-фуду, та й концептуальним нішевими ресторанами там знайдуться місце й аудиторія, – коментує оглядачка ринку нерухомості. – Зрозуміло, їхня кількість має бути адекватною, щоб не сидіти одне в одного на головах».

Інтерв’ю і Редактура: Ярослав Друзюк

Текст: Вікторія Кудряшова

Коректорка: Ніка Пономаренко

Дизайнерка: Анна Шакун