Восени 2022 року в Україні стартувала державна пільгова іпотека «єОселя». Із серпня 2023-го на неї можуть претендувати всі українці віком від 18 до 70 років, які не мають власного житла. Ставка за іпотекою становить 7% річних. Максимальний термін кредитування складає до 20 років, а мінімальний початковий внесок – 20% від вартості житла.

Експерти ринку нерухомості називають програму «найвигіднішими умовами на купівлю житла, відколи в Україні є іпотека». Водночас через високий попит отримати кредит стало не так легко.

Поспілкувалися з мешканкою Києва, якій вдалося придбати житло на первинному ринку за іпотекою «єОселя» під 7%. Запитали, як відбувався пошук квартири, скільки часу знадобилося на укладання угоди та скільки доводиться сплачувати за іпотекою.

Мирослава Слободянюк

33 роки, спеціалістка з питань інтелектуальної власності

   

Чому вирішила купити житло за іпотекою та попри воєнні ризики

   

До Києва я переїхала з Одещини у 2007 році, коли вступила в університет. Відтоді постійно проживаю тут. Після закінчення навчання винаймала квартиру з подругами. Усі наступні квартири, де я мешкала, також були орендовані. 

Періодично в мене виникали думки про придбання власного житла, але я не ставила перед собою конкретного завдання, тому що маю трохи інші пріоритети, люблю подорожувати. Оренда житла мене абсолютно влаштовувала, я не збиралася купувати квартиру в найближчі роки, могла переїздити з району в район, обирати, що найбільше подобається, з огляду на бюджет. Але коли з’явився варіант з «єОселею», він мене зацікавив.

На іпотеку я звернула увагу ще в листопаді 2022-го, коли її запустили для окремих категорій українців. У серпні нею вже можна було скористатися всім охочим, хто не має житла. Тому 8 серпня я пішла у «ПриватБанк» із запитанням, чи не проти вони дати мені кредит.

Спочатку скористатися пільговою ставкою могли лише військові, правоохоронці, науковці, медичні працівники та працівники освіти, для них ставка за іпотекою становить 3%. Від серпня 2023 року програму розширили, запустивши масову іпотеку. За іпотекою під 3% річних можна придбати квартиру в будинку на етапі зведення або не старшому за десять років (для Києва й обласних центрів). Під 7% річних можна взяти квартиру в будинку на етапі зведення або не старшому за три роки. 

Тобто в моєму випадку запуск програми дійсно стимулював купити квартиру. Мої друзі й раніше були орієнтовані придбати власне житло, часто заводили розмови про це. Я ж не мала конкретних планів, але «єОселя» мене «підкупила». 

Загалом я з великою довірою ставлюся до людей (хоча за це й буваю покарана) [сміється – ред.], і так само до нашої країни. Тому умови програми я особливо сумнівам не піддавала. Я була впевненою, коли подавала заявку. Пізніше, коли мій юрист прочитав договір із банком щодо кредитування, ми дізналися про нюанс, що в разі, якщо я не виконуватиму якусь з умов договору, із семивідсоткової іпотеки мене переведуть на 12%. Так само буде, якщо з якихось причин програму закриють. Насправді для мене 12% – це також цілком добре, з моїм рівнем доходу це посильно. Тому я була готова брати участь у програмі попри ці ризики.

Один із друзів, коли дізнався, що я купую житло, здивувався й запитав, чому я це роблю, коли є небезпека взагалі втратити помешкання. Я лише можу сказати, що ризики, найімовірніше, не зникнуть ні цього, ні наступного року, але жити якось потрібно. Змінювати місце проживання, навіть попри війну, я не збираюся. Хочу залишатися в Україні та в Києві зокрема. 

Якщо щось станеться з квартирою через війну, я зможу претендувати на допомогу за програмою «єВідновлення». Так це працює для всіх, зокрема для власників квартир за іпотекою.

Житло за «єОселею» також підлягає обов’язковому страхуванню. Страховий тариф не повинен перевищувати 0,25% на рік вартості квартири, погодженої кредитором. У разі страхування додаткових ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій – 1% на рік вартості житла.

Як знайшла житло

   

Я спочатку вирішила запитати «ПриватБанк», чи він узагалі дасть мені кредит. У відділенні мені актуалізували дані стосовно зарплатні, шлюбного статусу, додаткових доходів. І прямо там я подала заявку через «Дію». «ПриватБанк» мені надіслав пропозицію, з якою я погодилася. З цього дня я мала 60 днів на те, щоб знайти квартиру та прийти на укладання угоди до банку.

Рієлтору я написала відразу. Ми зустрілися, я зробила запит на квартиру за «єОселею» за певними параметрами. Рієлтор почав шукати, тим часом зі мною зв’язалася менеджерка банку з кредитування, яка проконсультувала щодо умов кредиту та потрібних документів. Але я зрештою особливо не занурювалася в ці процеси – усіма фінансовими питаннями, документами займався рієлтор, я, по суті, лише сплачувала гроші.

Спочатку рієлтор запропонував розглянути квартиру біля Феофанії. Я хотіла придбати житло саме в Голосіївському районі: для мене він рідний, тому що перші шість років у Києві я прожила у студмістечку КНУ на вулиці Юлії Здановської [раніше – Ломоносова]. До того ж це одеський напрямок, а я тяжію до рідного краю. Крім того, Голосіїв для мене зручний із погляду транспорту. На метро звідси можна за 20 хвилин дістатися «Майдану Незалежності». Автівкою, якщо немає заторів, до центру доїжджаю за 10–15 хвилин. Ще один великий плюс – парки: Голосіївський, ВДНГ. 

На Голосієві я здебільшого й винаймала житло раніше, але зараз живу у квартирі знайомих на Печерську. Це зручно, бо поряд із роботою, проте бажання купувати тут житло в мене немає. Усе-таки тут дещо пафосно, і треба ще знайти місце, щоб не чути мотоцикли, які ганяють бульваром Лесі Українки, не так багато зелених зон.

Квартира біля Феофанії була прекрасна: двокімнатна, з окремою кухнею, двома санвузлами та високою стелею. Це виходило за межі бюджету, але я готова була щось вигадати.

За державною іпотекою можна придбати квартиру або майнові права на квартиру в багатоквартирному житловому будинку. Площа квартири має бути не більш як 52,5 м² на одну особу та 21 м² на кожного наступного члена сім’ї додатково. Якщо вартість одного квадратного метра житла обраної квартири або її площа перевищують вимоги програми, однаково можна взяти участь в «єОселі», але тоді потрібно буде сплатити різницю вартості коштом першого внеску.

Ми подали заявку до банку, щоб вони схвалили цю квартиру. Виявилося, що вона була здана в експлуатацію раніше, ніж три роки тому. І хоча йшлося лише про місяць, вона вже не підходила за умовами програми.

За даними аналітиків проєкту «Лун», у Києві станом на серпень 2023 року доступно найбільше квартир, виставлених на продаж на вторинному ринку та збудованих не більше, ніж три-десять років тому. Пропозиції квартир віком до трьох років становлять 7% від ринку, до десяти років – 22%. Невдовзі у столиці просто можуть закінчитися квартири, які підпадають під вимоги програми, адже їх небагато на ринку, вважає київський рієлтор Олексій Гнучіх. Можливо, це станеться навіть до нового року, відзначає рієлтор.

Коли з цим варіантом не вдалося, я замислилася, що це, взагалі-то, не найкраща ідея – купувати квартиру взагалі без ремонту. Адже в такому разі мені потрібно було б сплачувати за орендоване помешкання, робити виплати за кредитом і ще паралельно робити ремонт. Тоді я написала рієлтору, що змінюю умови запиту й тепер хочу шукати помешкання в Києві або в максимально наближених районах в області та хоча би готову до наклеювання шпалер.

Рієлтор спочатку сказав, що реалістично знайти потрібне житло десь у районі «Лівобережної» або на Відрадному. Я не дуже зраділа, але що поробиш. Наступного вечора я все ж завантажила застосунок «Дім.Ria» та спробувала пошукати квартиру в Голосіївському районі, яка би відповідала умовам «єОселі» та моєму максимальному бюджету. Мені запропонували 11 варіантів, і в результаті я обрала ту квартиру, яку зрештою й купила.

Раніше я вже брала «кредит» на авто у своєї тітки, якраз минулого року його виплатила. Також робила нові заощадження, хоча не була впевнена, на що саме їх спрямую. Зрештою вклала збережені кошти у квартиру, також певною мірою допомогли батьки.

Як укладали угоду з власником житла

   

Власник квартири в оголошенні вказав, що готовий продати квартиру за програмою «єОселя», тому я одразу пішла з цим варіантом до рієлтора. Він видавався зручним і з погляду логістики – автівкою в час-пік від цього помешкання можна дістатися до «Либідської», де я працюю, за 30 хвилин.

Ми прийшли дивитися цю другу квартиру з рієлтором, і того ж дня я вирішила, що хочу її придбати. Увечері ми вже обговорювали з меблевим майстром, як обставити кухню. 

Коли я оглядала квартиру, там уже була готова ванна кімната, підлога, у роботі були стеля, розетки. Зараз у помешканні вже поклеєні шпалери, встановлені всі двері й плінтуси, невдовзі мають зробити кухню. 

Труднощі виникли з оцінкою квартири. Ми надали всі документи на квартиру «ПриватБанку», отримали попередню згоду. Але також потрібно було провести незалежну оцінку житла. У нашому випадку це було дещо складно, бо квартира була з ремонтом, крім того, у її вартість власники заклали кухню та ліжко. Натомість банк цікавить лише вартість самої житлової площі. Тобто фактично банк дає кредит на ту вартість, яку визначають оцінювачі. З цієї суми я заплатила 20% першого внеску, 80% закрив банк, але додатково я ще внесла різницю між оціненою вартістю та сумою, яку власник хотів отримати за квартиру.

*цифри в дописі умовні

Кожен банк самостійно визначає суму першого внеску, який він хоче отримати за іпотекою. Так, «ПриватБанк», який останнім часом отримує багато заявок, вимагає більших початкових внесків, розповідає рієлтор Олексій Гнучіх. Крім того, «ПриватБанк» не готовий брати участь в угодах, якщо власники житла не перебувають в Україні, відзначає рієлтор. Для того, щоб точно отримати фідбек, краще звернутися в кілька банків, радить експерт.

Мене ніскільки не засмутив додатковий платіж. Навпаки, це було чудово, тому що на заміну пропонували кухню, ліжко у спальню і, власне, готовий ремонт. Мені не доведеться нічого там робити: ні цвяхи забивати, ні двері прикручувати. Навіть дзеркало у ванній уже висить.

Після того, як я надала всі документи та результати оцінки, кредит мені підтвердили за два дні. Угоду про купівлю підписала тиждень тому, 4 жовтня. До опівдня банк уже перерахував кошти власнику квартири. Тож загалом увесь процес від першого візиту до банку тривав два місяці. 

Напевно, мені в якомусь сенсі пощастило, зокрема знайти власників, які готові продавати житло за «єОселею». Бо загалом продавці звикли отримувати гроші за квартиру на руки в доларах, а тут тобі перераховують їх на картку, з якої ти можеш знімати лише по 100 тисяч на день, якщо тобі потрібна готівка.

Не всі власники квартир готові продавати їх за програмою «єОселя», оскільки переважно прагнуть отримувати оплату в доларах, каже рієлтор Олексій Гнучіх: «Вони звикли до цього і, крім того, вони потім із цими доларами йдуть до іншого власника й купують у нього квартиру. Так працює ринок нерухомості. За «єОселею» банки виплачують кошти на рахунок продавця квартири, після цього він має їх ще вивести, поміняти на долари й лише потім може купувати іншу квартиру. Поки це все триває, та, інша, квартира може не дочекатися».

Згідно з договором, квартира має бути застрахована. Страховий внесок я сплачуватиму щороку, він становить 0,25% від вартості нерухомості. Також у банку мене попередили, що страхова компанія раз на п’ять років має право приходити й оглядати житло – перевіряти майно, яке вона страхує.

Яка це квартира та скільки за неї потрібно буде сплачувати

   

Я купувала квартиру як для себе однієї, тому мені було необов’язково, щоб там була розділені спальня з вітальнею або окрема кухня, але зрештою все так і склалося. Будинок ввели в експлуатацію у 2022 році. Це 20-поверхівка, частково вже заселена. Моє помешкання розташоване на третьому поверсі, у самому ЖК є паркінг та укриття. Поряд ліс і поле, де, схоже, скоро зводитимуть нові будівлі. 

Квартира загалом перевершила мої очікування. Там є окремі спальня й кухня, яка переходить у коридорчик і вітальню. Є балкон-лоджія з підігрівом, де можна влаштувати робоче місце та ще лаунж-зону. А ще до вартості квартири входила комірка на поверсі.

Для когось, можливо, недоліком було би те, що будинок розташований доволі далеко від центру міста. Але для мене це не має значення.

Для мене важливо, що в цьому ЖК хочеться жити. В орендованому житлі часто бувало таке, що сама квартира окей, але під’їзди, ліфти, сусіди були не з приємних. А тут ти заходиш – охайна рецепція, квіти, і ти почуваєшся щасливою людиною.

Виплати мені розрахували на 20 років, але якщо я зможу розрахуватися раніше, це завжди можливо. Щомісяця за іпотекою я маю сплачувати 12,6 тисячі гривень. Ця сума мені цілком під силу, я можу сплачувати її та водночас обставляти квартиру. Думаю, так я робитиму перші два роки. 

За даними проєкту «Лун», на вторинці з мінімальним першим внеском 20% від повної вартості квартири та щомісячним платежем в 10 тисяч гривень у будинку не старше трьох років у Києві можна претендувати на житло без ремонту на околицях Академмістечка чи Троєщини. Водночас із щомісячним платежем у 20 тисяч гривень це буде невеличка однокімнатна квартира на правому березі, з ремонтом і за дві-три зупинки громадським транспортом від метро. 

Коли квартира буде вже цілком облаштована, старатимуся закрити кредит максимально швидко: можливо, виділятиму на погашення іпотеки половину заробленого за місяць. Але це не буде так, що я кластиму зуби на полицю, щоб виплатити кредит. Як я вже казала, у мене дещо інші пріоритети в житті: я люблю подорожувати, зустрічатися з друзями, дарувати подарунки. Тому, якщо мені вдаватиметься поєднувати й те, й інше, я робитиму це. Але якщо буде вибір полетіти до Рима чи не полетіти та закрити подвійний місячний платіж, то я ліпше полечу до Рима й заплачу звичайний платіж. Хоча мої батьки, наприклад, обрали би перший сценарій. До певної міри я їх розумію, але я хочу жити повноцінно, а не працювати лише на іпотеку. Хочу робити це на лайті. Інакше я просто загнуся, і нащо тоді ця квартира.

Поки мені ще складно зрозуміти, які переваги я здобула, придбавши квартиру. Напевно, є позитивний момент у тому, що ти не контактуєш із власниками, які здають тобі житло. На моєму шляху траплялися лише класні люди, але від друзів чула й неприємні історії. З власним житлом ти вже нікому нічого не винен.

Крім того, це щонайменше інвестиція в нерухомість, і якщо в якийсь момент мені захочеться знову пожити в орендованому житлі, я зможу здавати цю квартиру або взагалі продати її й переїхати. Тому в мене не було стримувальних чинників, щоби не скористатися можливістю.