Щороку в Україні збільшується кількість людей, які постраждали від шахрайства на будівельному ринку, та мають квартири в «заморожених» недобудовах. Лише в Києві більш ніж половина новозбудованих житлових комплексів можна зарахувати до категорії ризикових.

Разом із YouControl розповідаємо, як перевірити забудовника з допомогою відкритих даних перед купівлею житла та розпізнати «проблемну» забудову.

Як зрозуміти, що новобудова «проблемна»?

У юридичній площині такого терміну немає. Але на практиці це об’єкти незавершеного будівництва, що не відповідають місцевим вимогам і національному законодавству.

Є два основні різновиди «проблемних» новобудов:

  1. ті, на яких припинено будівництво та зупинений продаж житла
  2. ті, що активно продаються на ринку, попри невідповідність законодавству

За оцінкою бюро «Нерухомі», на столицю припадає більш ніж половина «проблемних» новобудов: із 215 ЖК, у яких, станом на липень 2021 року продають житло, 123 вважаються «проблемними». Приблизно 10% із них, а саме ‒ 49, стоять заморожені роками.

Якщо забудовник порушує законодавство, це може, в кращому разі, затягнути процес введення будинку в експлуатацію, а в гіршому – призвести до того, що покупець втратить кошти, а квартиру так і не отримає.

За даними бюро, основними порушеннями забудовників є:

  • відсутність дозвільних документів на будівництво або права користування земельною ділянкою;
  • повідомлення про початок будівництва до отримання дозволу;
  • використання присадибних ділянок для будівництва висотних багатоквартирних будинків;
  • порушення цільового призначення земельної ділянки та невідповідність документації фактичним намірам забудови;
  • будівництво не за проєктом (добудова зайвих поверхів тощо);
  • невідповідність намірів забудови фактичному будівництву.

Якщо в житловому комплексі, у якому ви хочете придбати квартиру, є такі порушення, краще відмовитися від придбання нерухомості в ньому.

Чому інвестори новобудов в Україні незахищені?

Під поняттям «забудовник» люди зазвичай мають на увазі компанію, яка одночасно і будує, і продає об’єкти нерухомості. Проте найпоширенішим способом продажу ще не збудованих квадратних метрів є:

  • продаж майнових прав на майбутній об’єкт;
  • участь у фондах фінансування будівництва;
  • укладення інвестиційних договорів для залучення коштів для будівництва;
  • участь у житлово-будівельних кооперативах;
  • придбання цільових облігацій із наступним обміном на житло.

Тому маємо «комплексного» забудовника, що в основному складається з таких суб’єктів: замовник будівництва, забудовник (фактичний), генпідрядник (підрядник), управитель Фонду фінансування будівництва, Житлово-будівельний кооператив, емітент.

Навіщо так ускладнювати? Справа у зниженні витрат коштом податків: квартира спочатку передається до підконтрольного забудовникові суб’єкта (наприклад – до інвестфонду або інвесткомпанії) за нижчою ціною, який надалі передає квартиру кінцевому покупцеві за остаточною вартістю. Так відсутній податок на прибуток і занижується база оподаткування ПДВ.

У таких схемах покупець зазвичай віддалений від забудовника як мінімум одним «посередником». Це фактично сприймається покупцем як придбання нерухомості, проте в такому випадку застосовуються зовсім інші права й обов’язки сторін. Як наслідок, у покупця (інвестора) немає гарантії, що він отримає нерухомість, за яку заплатив.

За відсутності реальних альтернатив покупці в Україні змушені ризикувати. Проте навіть у такій ситуації можливо знизити ризики з допомогою перевірки забудовника. А точніше – всіх суб’єктів, що входять до його складу. Зробити це можна з допомогою відкритих джерел – державних реєстрів та аналітичної системи YouControl.

Як перевірити забудовника з допомогою відкритих даних?

  • перевірка за кодом ЄДРПОУ: не варто перевіряти компанію лише за назвою, адже співзвучних найменувань може бути чимало;
  • юридичний статус: чи не банкрут, чи не перебуває компанія в процесі припинення;
  • місцеперебування: чи це не адреса масової реєстрації (де зареєстровані ще десятки інших організацій), житловий фонд або тимчасово окупована територія.
  • короткий «вік» підприємства може вказувати на відсутність досвіду роботи для проведення діяльності, уникнення перевірок контрольними органами, знаючи наперед злочинну мету;
  • вид і термін діяльності за КВЕД: чи відповідає він тим послугам, які надає компанія та чи достатній досвід роботи за напрямом;
  • уповноважені особи: відсутність керівника або його «множинність» (коли учасник, керівник, бенефіціар чи головний бухгалтер – це одна особа) – ознака фіктивної діяльності;
  • заборгованість: відкриті виконавчі провадження або податковий борг свідчать про ненадійність.
  • часті зміни місцеперебування, найменування, учасників і керівників, КВЕД – може стверджувати про: відсутність досвіду роботи або приховування незаконної діяльності.
  • аналіз судових рішень за участю забудовника та пов’язаних із ним осіб може розповісти, чи не має учасник будівництва звинувачень у шахрайстві, невиконанні договорів. Чи виконує рішення суду, чи його потрібно до цього змушувати відповідним службам.
  • ліцензії/дозволи: в реального забудовника/підрядної організації має бути: зареєстрований КВЕД 41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель; ліцензія на здійснення господарської діяльності з будівництва; дозвіл на виконання будівельних робіт; декларація про початок виконання підготовчих і будівельних робіт. В інвестиційного фонду, компанії з управління активами, управителя фонду фінансування будівництва має бути чинна ліцензія на провадження професійної діяльності на фондовому ринку. Останній повинен мати статутний капітал не менше 1 000 000 євро.

Коли варто звернутися до юриста?

Більшість сучасних способів продажу квартир у новобудовах є різновидами інвестування в житлове будівництво, що реалізуються через механізми, в яких покупець фактично віддалений від реального забудовника. У таких схемах може бути залучено багато суб’єктів: замовники будівництва, забудовники, генпідрядники (підрядники), а також емітенти, управителі, фонди фінансування будівництва, житлово-будівельні кооперативи тощо.

Загальна перевірка ризиків на основі відкритих джерел може виявитись недостатньою без розуміння фактичних правовідносин усіх суб’єктів будівельного «ланцюга». Якщо у вас виникають серйозні сумніви щодо забудовника, не зайвим буде звернутися за професійною юридичною консультацією.

«Особливу увагу варто приділяти вивченню умов договорів, що пов’язують усіх суб’єктів будівництва: інвестиційний договір, підряд на капітальне будівництво, експертиза проєкту будівництва, гарантійні зобов’язання тощо», – каже Данило Глоба, заступник директора з правових питань YouControl. – «Також варто звертати увагу на строки та порядок виконання кожного етапу будівництва та висновки експертизи. Якщо компанія не надає їх, у тому числі на адвокатський запит, та обумовлює це умовами конфіденційності, це не дає покупцю можливості з’ясувати додаткові ризики. Це сигнал про те, що від співпраці з таким забудовником краще відмовитися».