«Теличка» – одна з найбільших промзон Києва, розташована на правому березі, поблизу «Видубичів». Основна частина первинних підприємств на території промзони не працює або в занедбаному стані, приміщення орендує дрібний бізнес. Уже понад 10 років у Києві говорять про необхідність ревіталізації території та будівництва на «Теличці» ділового центру, який розвантажив би центр міста. Одна з причин – вигідне розташування промзони. А за новим генпланом, територію хочуть переобладнати в технологічний парк.

Компанія Taryan Group 6 липня запропонувала побудувати на місці «Телички» ультрасучасний діловий центр Kyiv City з багатоповерхівками, зонами відпочинку та навіть урядовим кварталом. Проєкт створювали разом з іноземними архітекторами, кажуть у Taryan Group. А будувати хочуть за гроші інвесторів, а не за бюджетні кошти. Альтернативний проєкт перетворення «Телички» на діловий центр від архітектурного бюро Zotov&Co, який представили у 2016 році, не передбачає висотної забудови та планує замінити ТЕЦ-5 на сонячну електростанцію. Розповідаємо, що зараз із «Теличкою», чи варто там будувати Kyiv City й що взагалі там доцільно робити.

Що було

«Теличка» розташована на однойменній історичній місцевості в Києві, яка поділяється на «Верхню» та «Нижню Теличку». Промзона фактично повністю займає територію «Нижньої Телички». Ще понад три століття тому тут було розташоване селище, а територія використовувалася як пасовисько для молодої великої рогатої худоби (це одна з версій походження назви).

У документах уперше згадується 1694 року як «Телячів» – за прізвищем одного з власників території, настоятеля монастиря (інша версія походження назви). Потім значна частина «Телички» перейшла у власність Києво-Печерської лаври та інших монастирів. Після 1868 року до сучасної «Телички» приєдналася частина земель зниклого острова навпроти Видубицького монастиря: острів зник через будівництво дамби для Дарницького мосту.

Забудовувати «Теличку» почали у другій половині 19 століття вузькою смугою вздовж залізниці (вулиці Набережно-Печерська, Військово-Кладовищенська). А у 1923 році її включили в межі Києва, до Печерського району. У 50-х роках тут почалося будівництво однієї з найбільших промзон Києва: зосередили переважно підприємства будівельної індустрії. Житлову забудову (приватний сектор) на місцевості остаточно знесли у 70–80-ті для реконструкції Наддніпрянського шосе та будівництва Південного мосту.

Що тут зараз?

Територія «Телички» порізана на три частини мостами – Дарницьким і Південним. Найбільша за площею – та водночас найбільш занедбана – центральна частина розташована поміж мостами й охоплює більше сотні промислових будівель, в яких за часів Союзу розміщувалися підприємства з виготовлення будматеріалів і деревообробної індустрії. Утім, фактично вся земля приватизована, а не в оренді, бо ділянки передавалися ексвласникам разом із промпідприємствами. «Це напівмертва промзона, розбиті вщент заводи. Їх орендує в основному дрібний бізнес, облаштовують усілякі логістичні контори, шиномонтаж, меблеві фабрики або складські приміщення. А частина підприємств абсолютно занедбані, їх навіть орендувати ніхто не бажає», – коментує The Village Україна києвознавець Кирило Степанець, який організовує екскурсії на «промку».

Виробничі потужності групи «Ковальська» / «Ковальська»

Водночас на території «Телички» є підприємства, які працюють і розвиваються – це завод промислово-будівельної групи «Ковальська», що займається виробництвом будівельних матеріалів. У «Ковальській», утім, не відкидають можливості «переїзду» з промзони. «Нам не зовсім зручно перебувати на «Теличці», цехи працюють, але вони потребують модернізації, відповідно до сучасних технологій виробництва. Коли нас запитують, чи готові ми переїхати, кажемо: готові, запропонуйте нам умови», – каже гендиректор групи Сергій Пилипенко.

На «Теличці» працює (упізнавана за двома високими димарями) ТЕЦ-5 – одна з найбільших теплоелектроцентралей Києва. Її побудували в 60-х роках, та вона досі є одним із найважливіших об’єктів тепломережі столиці – постачає опалення та гарячу воду майже для мільйона мешканців міста. Посеред промзони також працює комбінат «Будіндустрія» – виробник залізобетону. Працює на «Теличці» й один із київських телеканалів. Деякі приміщення реконструювали й облаштували там хостели. На березі «Телички» [Дніпровська затока] сформувалася окрема екосистема з гаванню для катерів, закладами харчування та відпочинку, а також медичним центром. Досі функціонує там також Київське вище професійне столярне училище.

На «Теличці» можна відшукати й невелике селище-привид на кількадесят будиночків, зведених із відходів будівництва. Будиночки побудовані стихійно й не мають адрес. «Київське гетто» розташоване біля гирла річки Либідь.

Законсервована під промзоною станція метро «Теличка», 2013 рік / Олег Тоцький

Привабливою для ревіталізації «Теличку» робить законсервована станція метро, розташована під естакадою Південного мосту. У разі реконструкції території вона може взяти на себе значну частину пасажиропотоку. Вона будувалася одночасно із сусідніми станціями у 80–90-х роках, але планувалася лише на перспективу – у випадку будівництва житлового масиву чи розширення району. «Тому говорити про те, що будівництво станції було заморожене – некоректно, тому що її побудували саме в тому обсязі, в якому спочатку планували», – пише у своєму блозі києвознавець, блогер і фотограф Олег Тоцький.

Що далі

Станіслав Дьомін

архітектор, екскерівник «Київського центру розвитку міського середовища»

«Теличка» – дійсно приваблива територія з багатьох точок зору, адже, по-перше, розташована між двома мостами, які з’єднують правий і лівий берег Києва. По-друге, це близькість до бориспільського напрямку, до аеропорту. По-третє, там є лінія залізниці та потенційна станція метро. Також уся ця територія близько до центру. Територіально, як абстрактний елемент, «Теличка» на своєму місці. Але виникає питання: чи є запит. На сьогодні запиту на комерційну нерухомість у такому обсязі [як у Taryan Group] в Києві, навіть у всій Україні, немає.

Проєкт Kyiv City від Taryan Group, 2020 рік / скріншот

Для того, щоб такий проєкт рано чи пізно міг стартувати, він має бути або державним, або, скажімо, президентським, або слугувати певною вільною економічною зоною. Для її створення можуть домовлятися з регіональними офісом або суперкорпорацією, яка створить там ядро й до нього підтягнуться дрібніші корпорації та компанії, які будуть співпрацювати з нею. Це може бути, наприклад, Азійське представництво в Європі або ж представництво США в якомусь регіоні. Адже «Сіті» – елемент міжнародної економіки, тому треба інтегрувати його в міжнародну економіку. Але треба вирішити, хто буде оператором такого центру, бо інакше він залишиться фантастикою.

Друге – під такі проєкти треба розвивати інфраструктуру. Йдеться про інженерні мережі, про транспортне забезпечення. На сьогодні в нас сумна ситуація з пропускною здатністю доріг, інженерними мережами. Тобто нині, щоб створити такий проєкт [як у Taryan Group], треба повністю переглянути транспортну інфраструктуру, щоб туди [у діловий центр] можна було в’їхати й виїхати звідти. Площа простору, який планується – це близько 3–4 мільйонів квадратних метрів, що дасть близько 300–400 тисяч робочих місць. У такому випадку навантаження впаде на Південний і на Дарницький мости, які й так перевантажені. Сьогодні вивезти звідти 300–400 тисяч людей і завезти їх туди – це утопія.

З точки зору сьогоднішніх бізнес-концепцій, цю територію найпростіше перетворити на змішану забудову з житловим фондом і сферою обслуговування. Але забезпеченість такими проєктами в Києві вже значно перевищує запит, він уже певний час навіть штучно підтримується.

Тому «Теличка» могла б стати культурним центром. У нас дуже мало соціальної та культурної інфраструктури, проєктів, які б могли б не тільки розселити людей, але й збільшити якість їхнього життя. У Києві критично мало театрів, виставкових центрів. Це дійсно велика проблема – «промка» могла б їх прийняти. Але розглядати такого масштабу територію як монофункцію теж неправильно. Тому туди можна інтегрувати і готелі, і офісні центри, і заклади. Тобто повинне бути змішане використання території, але от параметри забудови повинні встановлюватися граничними можливостями підключення до міської інфраструктури. Тому що «Сіті» надувається людьми, як кулька через трубочку. Є граничні потужності, які там можна забезпечити з електроенергії, водопостачання, каналізації тощо.

Проєкт ревіталізації від Zotov&Co, 2016 рік / Zotov&Co

Відтак, особисто я з великим скептицизмом ставлюся до пропозиції Taryan Group. Водночас концепція реновації від Zotov&Co зі змішаними типом забудови має реалістичніший вигляд, адже це саме те, що там може бути реалізоване в тих обсягах і тих функціях в Україні. Але питання запиту – хто буде кінцевим покупцем цієї нерухомості, хто буде кінцевим оператором локації – для мене на сьогодні відкрите. Також я не бачу зараз ні інвестиційних можливостей, ні запиту на подібні проєкти в місті. Сьогодні у нас не працює процес комплексного планування. І, фактично, не виконують свої функції регулятори, які мають вимагати від бізнесу параметри забудови, функції, щоб все працювало в рамках комплексного планування. Тому, вважаю, що на сьогодні робота з «Теличкою» не на часі. Сьогодні місто її не схаває.